Koncenton A/S

Finanstilsynet har den 24. marts 2025 anmodet National enhed for Særlig Kriminalitet om at indlede nærmere politimæssig efterforskning af Koncenton A/S. Politianmeldelsen vedrører overtrædelse af § 18, stk. 1, nr. 3 og 4, § 23, stk. 1-3, § 27, stk. 1, § 62, stk. 1, nr. 5 og § 64, nr. 3, i lov om alternative investeringsfonde m.v. (FAIF-loven). Koncenton A/S fik den 18. juni 2024 en række påbud for overtrædelse af FAIF-loven, herunder manglende håndtering af interessekonflikter og varetagelse af egne interesser på bekostning af investorerne. Finanstilsynet vurderer, at Koncenton A/S ikke har håndteret væsentlige interessekonflikter i relation til beslutninger om gennemførelse af ejendomsprojektet i Koncenton Glostrup Smedeland A/S (KGS) og fastlæggelsen af prisen for ejendommen. Det er Finanstilsynets vurdering, at Koncenton A/S har varetaget egne interesser på bekostning af KGS’ og investorernes interesser. Koncentons søsterselskab har reelt været projektudvikler sammen med en samarbejdspartner. Finanstilsynet vurderer videre, at Koncenton A/S gennem en indgået samarbejdsaftale havde et økonomisk incitament til at sælge ejendommen dyrest muligt til KGS, og at Koncenton A/S ikke har oplyst investorerne klart og tydeligt om interessekonflikten. Endelig vurderer Finanstilsynet, at Koncenton A/S ikke har oplyst KGS og investorerne korrekt om udviklingen i risici, og heller ikke har oplyst investorerne om og forvaltet en gunstig mulighed for at trække sig fra projektet uden at ifalde en bod.

Koncenton udbød i 2021 fonden som en AIF, der skulle investere i et konkret ejendomsprojekt. Projektet udviklede sig ikke som planlagt i projektmaterialet. Renten steg i løbet af 2022 væsentligt i forhold til den budgetterede rente. Det medførte, at risikoen ved projektet var væsentligt forøget og afkastet væsentligt formindsket. Dette oplyste Koncenton ikke i tilstrækkeligt omfang bestyrelsen i fonden og investorerne om, hvorved bestyrelsen og investorerne blev frataget deres handlemuligheder. Finanstilsynet anmodede Koncenton om en redegørelse for forløbet og har på baggrund af den konstateret, at Koncenton i forbindelse med udbuddet og forvaltningen af fonden har overtrådt FAIF-loven. Koncentons søsterselskab, dvs. et andet datterselskab til Koncentons moderselskab, havde indgået en samarbejdsaftale med sælger af en byggegrund om udvikling og salg af et ejendomsprojekt. Koncenton havde kautioneret for søsterselskabets forpligtelser. Parterne i samarbejdsaftalen havde aftalt, hvordan projektet skulle gennemføres, og hvordan gevinsten ved opførelsen af byggeriet og overdragelsen til investorerne skulle fordeles. Aftalen indebar, at Koncentons søsterselskab og sælger skulle dele gevinsten ved projektet ligeligt, idet Koncentons søsterselskab dog ville modtage 75 pct. af en yderligere gevinst, hvis det lykkes at sælge projektet til en højere pris end den budgetterede. Projektet blev solgt til investorerne til en højere pris end den budgetterede. Samarbejdsaftalen etablerede en grundlæggende interessekonflikt mellem Koncenton og fonden og dens investorer bl.a. i kraft af, at Koncenton fik et konkret økonomisk incitament til at få investorerne til at betale den højest mulige anskaffelsespris for projektet, hvor Koncenton som led i sin forpligtelse til at varetage investorerne interesse burde sikre den lavest mulige anskaffelsespris.

Koncenton A/S har ikke haft de nødvendige forretningsgange og procedurer for udarbejdelse, gennemgang, offentliggørelse og kontrol af dokumenter med central information for selskabets fonde. Finanstilsynet har derfor påbudt selskabet at indføre tilstrækkelige procedurer og styringsgrundlag. Koncenton A/S (Koncenton) har tilladelse som forvalter af alternative investeringsfonde (FAIF), og derfor er en væsentlig del af selskabets aktivitet at udarbejde og stille dokumenter med central information (PRIIP KID) til rådighed for investorer i selskabets fonde. PRIIP KID er en væsentlig del af det beslutningsgrundlag, som selskabet skal stille til rådighed for investorer i forbindelse med deres investeringsbeslutning. Dokumentet beskriver bl.a. investeringens risikoprofil og forventede afkast under forskellige scenarier. Derfor skal selskabet have procedurer og skriftlige forretningsgange for PRIIP KID. Det skal sikre, at selskabet udarbejder PRIIP KID med korrekte og fuldstændige oplysninger, at dokumenterne løbende opdateres, samt at dokumentet offentliggøres og gøres tilgængeligt for investorer. Derved sikres, at PRIIP KID er korrekt og retvisende for det pågældende produkt, så investorer eller potentielle investorer på baggrund af dokumentet kan træffe informerede investeringsbeslutninger. I forbindelse med, at Finanstilsynet gav Koncenton påbud vedrørende vildledende markedsføring af sine fonde i august 2022, konstaterede Finanstilsynet, at selskabet ikke havde indført tilstrækkelige procedurer for at leve op til reglerne for PRIIP KID. Selskabet havde ingen forretningsgange for PRIIP KID. Det medfører en risiko for, PRIIP KID ikke udarbejdes, gennemgås, kontrolleres og offentliggøres i overensstemmelse med kravene dertil. Finanstilsynet konstaterede samtidigt, at selskabet ikke havde gennemgået PRIIP KID for sine fonde regelmæssigt, og oplysningerne om afkast i PRIIP KID var beregnet ved en metode, der ikke var retvisende.

Finanstilsynet anmodede den 16. december 2022 National enhed for Særlig Kriminalitet (NSK) om at indlede nærmere politimæssig efterforskning af Koncenton A/S. Koncenton A/S (Koncenton) fik den 1. august 2022 påbud vedrørende vildledende markedsføring af afkast for sine fonde. For fonden Koncenton Seniorboliger IV AKK A/S, havde Koncenton anvendt en metode for afkastberegning, som i særlig grad overvurderede investeringsafkastet. Koncenton beregnede afkasttal for fonden ud fra virksomhedens forventning til egenkapitalens forrentning (EKF). Den procentvise værditilvækst for EKF hvert år adskiller sig ikke markant fra afkasttallene i KID. Virksomheden beregnede herefter de afkasttal, som den brugte i markedsføringsmaterialet, ved at beregne det samlede resultat efter renter og før skat efter en given periode, hvorefter den dividerede den samlede værditilvækst af egenkapitalen med antal år i investeringsperioden. Beregningsmetoden, som Koncenton benyttede, adskiller sig fra den metode, som skal benyttes i henhold til lovgivningen til at beregne oplysninger om afkast i dokumentet med central information (KID) for fondene, som også er den finansielt-teoretisk korrekte metode. Overvurderingen bliver større, desto længere investeringsperioden er. Derved nåede Koncenton frem til afkasttal på op til 17-18 pct. for en investeringsperiode på 30 år. Til sammenligning viste afkastscenarierne i KID 3,18 pct. i et moderat scenarie for den anbefalede investeringsperiode på 10 år. Et senere opdateret KID pr. 29. august 2022 viste 3,97 pct. i det moderate scenarie for den anbefalede investeringsperiode på 10 år. Det medførte i sig selv et højere afkasttal, at Koncenton i markedsføringsmaterialet oplyste afkasttal for en periode på op til 30 år, selvom den anbefalede investeringsperiode for fonden blot var 10 år.

Koncenton A/S har markedsført sine fonde med oplysninger om forventede afkast, der ikke er i overensstemmelse med de oplysninger, der fremgår i dokumentet med central investorinformation (KID) for fondene. Oplysningerne i markedsføringsmaterialet stiller investor et højere afkast i udsigt end der er grundlag for at forvente og er derfor vildledende og egnede til at forvride kundernes økonomiske adfærd på markedet. En forvalter af en alternativ investeringsfond (FAIF) skal sikre, at alle oplysninger i markedsføringsmateriale for dens fonde ikke er vildledende. Forvalteren skal udarbejde et dokument med central investorinformation, hvor bl.a. det forventede afkast skal fremgå. Det forventede afkast skal beregnes i overensstemmelse med reguleringen for at hindre, at forvalteren kan skønmale afkastforventningerne. Markedsføringsmaterialet for en fond må ikke indeholde oplysninger, der er i modstrid med de oplysninger, der fremgår i dokumentet med central investorinformation (KID) for fonden. Desuden skal det fremgå af markedsføringsmaterialet, at der findes et KID for fonden, og hvordan og hvorfra det kan erhverves. Koncenton A/S (Koncenton) markedsfører fonde bl.a. gennem annoncer i nyhedsmedier og på sociale medier, i brochurer og via dets hjemmeside. I markedsføringsmaterialet har Koncenton angivet et forventet gennemsnitligt årligt afkast over en given investeringsperiode for den enkelte fond, der er betydeligt højere end det, som fremgår i afkastscenarier angivet i KID’et for samme fond og baseret på samme investeringsperiode. Koncenton har i visse tilfælde således fremhævet oplysninger om et forventet gennemsnitligt årligt afkast på op til 17-18 pct., hvilket er væsentligt højere end oplyst i KID.

Finanstilsynet var i marts 2017 på inspektion i Koncenton A/S. Der var tale om en funktionsundersøgelse med fokus på, om Koncenton A/S’ risikostyrings- og compliancefunktioner var indrettet i overensstemmelse med lovgivningen. Undersøgelsen omfattede en gennemgang af funktionernes organisering, herunder ressourcer og kompetencer, politikker og forretningsgange, samt rapportering til selskabets bestyrelse. Koncenton A/S’ forretningsmodel baserer sig på administration af alternative investeringsfonde, der udbyder investeringsejendomme i de største danske byer med hovedfokus på København og Århus. Selskabet forvalter 11 alternative investeringsfonde og opretter løbende nye fonde inden for forskellige grene af ejendomssektoren. Finanstilsynet konstaterede, at Koncenton A/S ikke udfører alle de opgaver, som selskabet er forpligtet til i kraft af sin tilladelse som forvalter af alternative investeringsfonde. Således indeholder den årlige risikorapportering ikke risikostyringsfunktionens begrundede vurdering af selskabets risici og risikostyring eller information omkring det aktuelle risikoniveau i hver enkelt AIF under forvaltning, herunder faktiske, potentielle eller forventede overskridelser af de grænser, som bestyrelsen har fastsat. Det er samtidig Finanstilsynets vurdering, at der i Koncenton A/S ikke er det fornødne ledelsesmæssige fokus på at sikre, at risikostyringsfunktionen lever op til lovgivningens krav og samtidig har de nødvendige ressourcer. Koncenton A/S’ risikopolitik tager endvidere ikke stilling til selskabets operationelle forhold eller fastsætter grænser for de forvaltede fondes likviditetsniveau. Selskabet har til hensigt at etablere flere nye AIF’er og vil derfor alt andet lige opleve en stigende kompleksitet over de kommende år, hvilket øger vigtigheden af, at selskabet har identificeret operationelle risici og kan håndtere dem på en forsvarlig måde.